GEWÄHRLEISTUNG AUSGEZEICHNETER JURISTISCHER BERATUNG

Der Erwerb von Grundeigentum in Thailand kann eine bedeutsame Investition darstellen. Viele Ausländer möchten Land oder Grundbesitz in Thailand erstehen, ohne jedoch genau zu wissen, wie sie beginnen sollen! Es gilt, auf spezifische juristische Besonderheiten zu achten, wenn man als Ausländer in Thailand Land oder Grundbesitz erwerben will. Ob Sie Grundbesitz kaufen oder verkaufen wollen, Sie sollten  immer die thailändischen Gesetze bezüglich des Besitzes von Grundeigentum beachten.

Hua Hin Real Estate, HHRE, kann Sie bei Ihrem Kauf unterstützen. Sorgfältige Erfüllung einer jeden Transaktion wird immer empfohlen. Dadurch wird sichergestellt, dass alle Parteien die Struktur der unterschiedlichen Rechtsansprüche und des Eigentumsrechtes sowie der Durchführungen jeglicher Vereinbarungen verstehen, die bei der jeweiligen Transaktion zur Anwendung kommen.

Ein professionelles juristisches Team sollte in Anspruch genommen werden, um in Ihrem Interesse zu handeln und Sie durch das Procedere zu leiten.

DIE JURISTISCHE UMSETZUNG

HHRE bietet eine breite Palette von Objekten im oberen Preissegment, wie Villen oder Luxusappartements, Ferienanlagen und andere Arten von erstklassigem Grundbesitz an.  Bei Überlegungen, in solche Anlagen zu investieren, ist generelles Wissen um die Eigentums- und Anlageregeln in Thailand in Bezug auf ausländische Besitzinteressen von essentieller Bedeutung. Bitte verstehen Sie die folgenden Ausführungen nicht als Ratschlag, sondern als einen allgemeinen Leitfaden, den ein Erwerber verstehen sollte, wenn er Informationen über thailändische Investitionshintergründe sucht.

1. Rechtsanspruch

2. Besitzmethoden

3. Verträge und juristische Strukturen bei Kauf / Erschliessung

4. Konstruktions- und Projektmanagement

RECHTSANSPRUCH

۩ Die als "Chanote", "Nor Sor Gor" oder "Nor Sor 3 Gor" bezeichneten Rechtsansprüche sind akzeptabel für den  Erwerb, wenn sorgsam überprüft durch ein Anwaltsbüro oder einen Advokaten. "Chanote" ist der beste Rechtsanspruch und wird als 'sicher' erachtet. Aber eine Untersuchung ist angebracht hinsichtlich der Überprüfung der dem "Chanote" vorangehenden Rechtsanprüche (historische Entwicklung des "Chanote"). Es ist zu prüfen, ob diese rechtmässig waren und nicht Streitobjekte sind oder ob es sich um öffentliches Land mit Einschränkungen handelt.

۩ Eine Eigentumswohnung sollte unbedingt nur dann registriert oder gebaut werden, wenn ein "Chanote" Rechtsanspruch vorliegt.

۩ Bei den ersten Eintragungen von Landbesitz wurde oft die Thai typische Besitzform "Sor Kor 1" eingetragen, obwohl es auch noch andere, seltenere Rechtsansprüche gibt, von denen "Chanote" hergeleitet wird. Die sich auf den ursprünglichen Rechtsanspruch beziehenden Unterlagen sind der Schlüssel zur Bestätigung der Rechtmässigkeit und sollten von Ihrem Anwalt sorgfältig überprüft werden.

۩ "Nor Sor 3 Gor" und "Nor Sor 3" Land kann ohne die strikte Vorschrift, es in "Chanote" umzuwandeln, gekauft und verkauft werden. "Chanote" bedeutet, dass das Land bis ins Letzte definiert ist, was Grenzen und Grösse betrifft.

۩ Ein schlüssiger Bericht zum Rechtsanspruch und eine juristische Expertise, ob der Rechtsanspruch klar ist, sollten vorliegen, bevor grosse Beträge in einen Kauf investiert werden.

EIGENTUMSARTEN

In Thailand kennt man zwei Arten von Landbesitz: Pacht oder Freies Grundeigentum. Dazu werden

viele Fragen gestellt, und es gibt wichtige Argumente sowohl für die eine als auch die andere Art des Eigentums. Da Ausländer kein Land ohne Vorbehalt besitzen dürfen, gelten eingetragene Pachtrechte mit genehmigten Ausweitungen als ebenso gut wie freies Grundeigentum. Eingetragene Pachtrechte sind sicher, unkompliziert und leicht erlangen.

Pacht garantiert dem Pächter Eigentumsrechte auf Vermögenswerte, Landwirtschaft oder andere Produkte auf, unter oder von dem Land, garantiert aber kein Eigentumsrecht an dem Land. Pachtrechte werden gewährt für eine maximale Zeit von 30 (dreißig) Jahren und können u.U. für eine weitere Periode von 30 Jahren erneuert werden. Das Eigentum kann nur für den im Pachtvertrag angegebenen Zweck benutzt werden, und der Pächter kann es nicht weiter verpachten oder verändern ohne die Zustimmung des Pachtgebers. Der Pächter kann seine Rechte nicht ohne vorherige Zustimmung des Pachtgebers verkaufen oder übertragen. Um vollstreckbar zu sein, muß ein Pachtvertrag von mehr als 3 (drei) Jahren Dauer beim Amt für Grundbesitz eingetragen sein. Die Eintragung kostet eine Gebühr und Stempelsteuer, basierend auf Prozentbasis von der Pacht für die gesamte Dauer. Der einmal eingetragene Pachtvertrag bleibt in Kraft und gültig, auch wenn das Eigentum verkauft wird. Beide Parteien können Verlängerungen vereinbaren, was allerdings beim Amt für Grundbesitz nicht eingetragen werden kann.

Diese Art der Pacht ist unter Ausländern, die Eigentum besitzen oder erwerben wollen, ziemlich populär. Einem Ausländer ist der Besitz eines Gebäudes erlaubt. Dies in Verbindung mit einem eingetragenen, verlängerbaren Pachtvertrag über 30 (dreißig) Jahre wird von vielen als ebenso gut wie freies Eigentum angesehen.

Für diejenigen, die nicht pachten möchten, kann freies Eigentum angestrebt werden, indem eine thailändische Firma, welche Sie kontrollieren, das Eigentum besitzt.

Freies Eigentum ist in Thailand die beliebteste Methode des Landbesitzes. Kaufen Sie z.B. eine im direkten ausländischen Besitz befindliche Eigentumswohnung. Diese würde unter die 49% Quote der Gesamtfläche einer Eigentumswohnungsanlage fallen, die nach  Thai Recht an Ausländer verkauft werden kann, ohne daß diese eine Firma gründen müssen.

Freies Eigentum gewährt Besitzrechte am Land und am Eigentum darauf oder darunter. Dieses Recht kann verkauft, vererbt oder übertragen werden. Freies Eigentum kann jederzeit verkauft werden, und die neue Eigentümerschaft wird gültig, sobald die Gebühren und Stempelsteuern dafür beim Amt für Grundbesitz entrichtet wurden. Anders als bei Pachten ist die Eigentümerschaft permanent, solange die Firma existiert und das Land nicht verkauft oder übertragen wird. Die Gründung einer Firma macht durchaus Sinn für Leute, die Land langfristig oder für Investitionen halten und auch für Ihre Erben vorsorgen möchten, oder die in Thailand Geschäften nachgehen wollen. Land im freien Eigentum kann auch mit Hypotheken belastet und für den Wiederverkauf aufgeteilt werden. -     > Gründung einer Firma.

Diejenigen, die hinsichtlich thailändischer Firmengründungen und deren Rechtmäßigkeit bei Investitionen in Land- oder Grundbesitz Bedenken haben, sollten wissen, dass in Thailand, wie auch in anderen Rechtsstaaten, Firmen in Bezug auf Buchführung und Steuerwesen gesetzlichen Regelungen unterliegen. Die jährlichen Gebühren sind im Verhältnis zum Wert der Investition nominal. Pachtverträge müssen im Hinblick auf Investitionen sehr sorgfältig geprüft werden: Laufzeitbedingungen, Zuteilungs- und Übertragungsbedingungen (Wiederverkäuflichkeit), Vollstreckbarkeit von Verlängerungen. Erbstreitigkeiten sollten auch erwogen werden und der zuverlässigste Weg, diese zu vermeiden, ist, Anteile an einer Firma zu halten, damit die Aktien in der Firma, denen das Pachtrecht gehört, auf die Begünstigten übergehen können und die Begünstigten nicht gezwungen sind, das Pachtrecht in ihrem Namen neu eintragen zu lassen. Überweisungsträger für Fremdwährung sollten von der Empfängerbank besorgt werden, wenn Mittel zum Kauf von Eigentum oder für Investitionen in Thailand überwiesen werden sollen. Auch sollten unbedingt Unterlagen über solche Transaktion im Herkunftsland aufbewahrt  werden und alle Transaktionen sollten den Vermerk "für Investitionszwecke in Thailand" tragen. Vorausgesetzt, die korrekten Steuer- und andere Regeln werden beachtet, können solche Gelder später wieder aus Thailand ausgeführt werden.

Verträge und rechtliche Strukturen

Anfangs sollte Ihnen ein Reservierungsvertrag zugehen. Vorausgesetzt die Bedingungen sind fair und der Verkäufer seriös, ist eine kleine Anzahlung zur Sicherstellung angebracht, die rückzahlbar sein sollte, für den Fall, daß der Rechtstitel nicht klar ist oder man sich nicht auf vernünftige Verkaufsbedingungen einigen kann. Risikoscheue Anleger können schlicht sorgfältige Ausführung und den Ausgang der Verhandlungen abwarten, ohne sich durch eine Anzahlung abzusichern, falls dieses vorgezogen wird. Bei einer normalen Auflassung erwarten die meisten Käufer eines Premiumobjekts einen Vertrag, in Verbindung mit den allgemeinen Regel- und Vertragswerk der Gesamtanlage und vielleicht einer Vereinbarung über den Erwerb von Anteilen an einer eignerkontrollierten Betriebsgesellschaft.

Allerdings können Sie bei einem Kauf in Thailand darüberhinaus noch andere vertragliche Unterlagen erhalten: bei einem Pachtkauf können Sie eine Vereinbarung zum Erwerb von Anteilen an einer Thai Landbesitzgesellschaft erhalten; beim Erwerb von Anteilen einer Anlage, in der ausländische Dienstleister Serviceleistungen erbringen, können Sie eine Vereinbarung über den Erwerb von Anteilen an einem ausländischen Dienstleister erhalten; beim Kauf einer Eigentumswohnung können Ihnen Regeln zugehen, die als gesetzlich vorgeschriebene  "Gemeinschaftseigentumsregeln" bezeichnet werden und die sich auf die Gemeinschaftsanlagen (Landschaftsgarten, Clubhaus, Spielplatz) beziehen, die zur Anlage gehören und von anderen Eigentümern in der Anlage, z.B. Villenbesitzern, ebenfalls benutzt werden. Sie können u.U. einen Mantelvertrag erhalten, der alle anderen Vereinbarungen miteinander verbindet und einen Zeitplan zur Abwicklung wichtiger Dinge beim Erwerb vorgibt, insbesondere, wenn es sich um einen außerplanmäßigen Erwerb handelt: abgestimmte Zahlungen, Übertrag von Anteilen, Übertrag des Rechtsanspruches, Eintragungen. Manchmal kann ein Mantelvertrag hilfreich sein, falls er in einer kurzgefaßten Version dem Erwerber einen klaren Überblick über alle Schritte der Transaktion verschafft. Falls sich der Erschließer oder Verkäufer schon einer Betriebsgesellschaft bedient, können Sie entsprechende Abkommen erhalten.

Das ist bei langjährigen Kontrakten über Investitionen und Erwerb von Hauseigentum extrem wichtig, da die steigenden Kosten für das Management Ihr Einkommen aus Vermietung bzw. Ihr verfügbares Einkommen nachhaltig negativ beeinflussen können. Mietpool-Systeme und die entsprechenden Verträge können in ihrer Komplexität sehr unterschiedlich sein. Die beim Verkauf abgegebene Garantie über Mieteinkommen, falls denn abgegeben, sollte sorgfältig mit den Vertragsbedingungen verglichen werden, um genau festzustellen, ob mögliche Abzüge vom Mieteinkommen vorgesehen sind, die nicht identifiziert sind. Exklusive Ferienanlagen bieten u.U. Mietpool-Systeme exklusiv für eine bestimmte Zeit an, was die Frage aufwirft, was geschieht mit dem System, wenn dieser Zeitraum abgelaufen ist? Abschließend, falls Sie sich in eine bestimmte Art von Erschließung wie z.B. einen Yachthafen, einen Golfplatz oder eine exklusive Ferienanlage einkaufen wollen, sollte auf jeden Fall ein Satz der Mitgliedschaftsregeln- und Bedingungen dem Vertrag beigefügt sein. Falls dies der Hauptgrund für Ihren Kauf und/oder ein bedeutsamer Gesichtspunkt in Bezug auf einen möglichen Wiederverkauf ist, sollten die Bedingungen wie Zessionsfähigkeit, Kontrollwechsel des Managements, Ausschluß/Beendigung sorgfältig geprüft werden.

Bau und Projektmanagement

In Bezug auf außerplanmäßigen Erwerb von Eigentum, bei welchem Baumaßnahmen vorgesehen sind, und Sie entweder vertraglich direkt mit der Baufirma oder durch den Verkäufer mit Hilfe eines Projektmanagers zu tun haben, ist eine sorgfältige Prüfung der vertraglichen Risiken und Maßnahmen bei Vertragsbruch notwendig. Punkte, mit denen einige Leser vielleicht schon vertraut sind, gelten auch für Thailand:

-           Unabhängige Bewertungen sollten als Ergänzung zum Projektmanagement in's Auge gefaßt werden.

-         Die Gewährleistungsfrist für strukturelle und nicht strukturelle Mängel gibt einen Hinweis auf die Bauqualität oder zumindest die maximale Frist, während der der Erbauer garantieren will.

-           Falls die Baukosten separat von den Grundstückskosten genannt werden, sollten diese nach oben begrenzt werden, um so ein Mißmanagement des Etats zu vermeiden. Auch muß darauf geachtet werden, daß Subunternehmer nicht ausgehungert werden, was automatisch zu Verzögerungen führen würde.

-           Falls Projektmanager prozentual im Verhältnis zu den Baukosten bezahlt werden und diese

Baukosten nicht fixiert sind, sollte untersucht werden, welche Anreize dem Projektmanager gegeben werden, damit die Baukosten sich in vernünftigen Grenzen halten.

-           Im Bauwesen sind schnelle Entschlüsse zur Vermeidung von Streitigkeiten notwendig. Gerichte sind nicht schnell genug, um Streitigkeiten so rechtzeitig zu entscheiden, daß dadurch Kapitalverluste vermieden werden oder verhindert wird, daß steigende Baukosten während eines Streites die Erlöse schmälern. Deswegen sind gute Bedingungen für Streitfälle notwendig.

-            Zahlungen sind normalerweise mit  Baufortschritt fällig. Der Mechanismus zur Beurteilung, ob bestimmte Fortschritte des Bauprozesses gemacht worden sind, sollte vor Beginn klar sein. Damit sind dann auch die Zeitpunkte für die Zahlungen von vornherein klar.

Zusammenfassung

Wenn Eigentum in einer schönen tropischen Umgebung wie in Thailand gekauft wird, sollten dieselben ökonomischen und gesetzlichen Prinzipien gelten wie anderswo. Beim Erwerb von erstklassigem Eigentum vereint HHRE hohe Sorgfalt, praktische kommerzielle und rechtliche Analyse und gute Kommunikation mit dem Verkäufer, um so zu einer erfolgreichen Transaktion zu kommen. Anwälte sind nicht dazu da, eine Investition zu kontrollieren, sollten aber dessen Schutz sicherstellen während und nach Ihrem Erwerb eines Traumhauses, Ihrer Akquisition von Anteilen einer Ferienanlage oder Ihrer Investition in Mietobjekte. HHRE kann Interessenten bei verläßlichen Anwaltskanzleien mit solidem Hintergrund einführen und so zum Kaufabschluß für eine Villa, eine Eigentumswohnung, einem Appartement oder Bauland beitragen.