GRÜNDUNG EINER THAI "PRIVATE LIMITED COMPANY" (ähnlich der GmbH)

Immobilien mit einer "limited liability company" zu erwerben, ist eine der verbreitesten Methoden unter ausländischen Anlegern. Und zwar, weil die "Articles of Association" (Gesellschaftervertrag) so gestaltet werden können, dass sie einen bestmöglichen Schutz der ausländischen Minderheitsbeteiligung gewähren können. Die thailändischen Gesetze schreiben prinzipiell vor, dass thailändische Staatsangehörige in einem Unternehmen, welches auf legalem Weg ein Grundstück erwerben will, die Anteilsmehrheit haben müssen. EIne Anzahl Massnahmen kann jedoch ergriffen werden, damit die ausländische Minderheitsbeteiligung die operative und finanzielle Kontrolle des Unternehmens behält. Eine dieser Massnahmen ist zum Beispiel, unterschiedliche, in Bezug auf Stimm- und Geschäftsführungsrechte, Klassen der Anteilsscheine auszugeben.

Thailändische Gesetze schreiben vor, dass 51% der Anteile durch thailändische, juristische Personen gehalten werden müssen. Jedoch wird jedes Unternehmen mit mehr als 40% Anteilen in ausländischer Hand, welches Grund erwirbt, durch das Zentrale Land Office in Bangkok untersucht (unter Abschnitt 74 des "Land Code"), um sicherzustellen, dass das Unternehmen nicht nur gegründet wurde, um das Verbot des Grundbesitzes durch ausländische Staatsangehörige zu umgehen.

Dieses führt quasi zu einer Limitierung von 39% Anteilen in ausländischer Hand (nur wenn Grunderwerb angestrebt wird), jedoch kann der Ausländer, mit der empfohlenen Änderung der "Articles of Association", sich zum alleinigen Geschäftsführer bestellen und somit die einzige Person im Unternehmen sein, die Vertragsabschlüsse (Grundstücke oder Immobilien zu kaufen oder verkaufen) zusagen oder durchführen kann,  also der Minderheitsbeteiligung die Kontrolle über das Unternehmen geben.

GRÜNDUNGSPROZESS

Um in Thailand eine "limited company" zu gründen, sind folgende Schritte erforderlich:

Reservierung des Firmennamens

Der gewählte Name darf nicht identisch oder ähnlich dem, eines bereits existierenden, Namen eines anderen Unternehmens sein. Bestimmte Namen sind nicht zulässig und demzufolge sollten die Richtlinien des "Commercial Registration Department" innerhalb des "Ministry of Commerce" befolgt werden. Der einmal genehmigte Name behält seine Gültigkeit 30 Tage vor und eine Verlängerung der Frist ist nicht zulässig.

Erstellen der Gründungsurkunde (Memorandum of Association)

DIe Gründungsurkunde, welche dem "Commercial Registration Department" eingereicht wird, muss den Namen, welcher genehmigt wurde, die Provinz in welcher das Unternehmen seinen Sitz haben wird, den Geschäftsgegenstand, das registrierte Kapital und die Namen der sieben Gründungsmitglieder enthalten. Die Nennung des Kapitals muss die Anzahl und den Wert der Aktien angeben. Zur Gründung muss das authorisierte Kapital, auch wenn nur zum Teil gezahlt, vollständig aufgeführt werden. Auch wenn kein Mindestkapitalbetrag festgelegt ist, sollte die eingebrachte Summe für den geplanten Gegenstand des Unternehmens adäquat und ausreichend bemessen sein.

Abhalten einer Gründungsversammlung

Sobald die Anteilsstruktur definiert ist, wird eine Gründungsversammlung einberufen, während derer die Gründungsurkunde und die allgemeinen Geschäftsbedingungen festgelegt werden, die Geschäftsleitung gewählt  und ein Auditor ernannt wird. Ein Minimum von 25% des Wertes einer jeden ausgegebenen Aktie muss eingezahlt werden.

Registrierung

Innerhalb von drei Monaten ab dem Datum der Gründungsversammlung muss die Geschäftsleitung den Antrag auf Eintragung des Unternehmens einreichen. Mindestens 25% des registrierten Kapitals müssen innerhalb von 90 Tagen nach Registrierung des Unternehmens gezahlt werden.

Fiskal Anmeldung

Unternehmen die Einkommensteuerpflichtig sind, müssen innerhalb von 60 Tagen nach Registrierung oder nach Aufnehmen der Tätigkeit eine Steuernummer und ID-Karte beim "Revenue Department" (Finanzbehörde) beantragen. Unternehmen mit mehr als THB 600.000,- Umsatz pro Jahr sind Umsatzsteuerpflichtig und müssen dieses innerhalb von 30 Tagen nach dem Erreichen der Umsatzgrenze von THB 600.000,- anmelden.

Bank

Wenn Sie in Thailand Immobilien erwerben möchten und diese in Thai Baht zahlen, achten Sie darauf, dass die hierfür benötigten Gelder in Fremdwährung nach Thailand überwiesen und erst hier in Thai Baht umgerechnet werden. Der Hintergrund ist der, dass die Bank, welche die Gelder erhält, ein Fremdwährungs-Transaktions-Zertifikat (Thor Tor 3 Zertifikat) ausstellt, welches ein offizielles Dokument ist. Wenn Sie Gelder ausschliesslich für den Zweck, eine Immobilie oder Condo in Thailand zu erwerben, nach Thailand transferieren, müssen Sie von Ihrer Bank dieses Dokument verlangen - Code 5.22. Das Thor Tor 3 Zertifikat benütigen Sie auch, wenn Sie Gelder wieder aus dem Land transferieren wollen, um Verfahren wegen Steuerhinterziehung zu vermeiden. Notieren Sie jedoch, dass die Banken ein Thor Tor 3 nur für eingehende Überweisungen von mehr als USD 10.000,- ausstellen.

Steuern und Gebühren

Für die Umschreibung von unbeweglichem Eigentum, inklusiv dem Erwerb von Grundstücken, Grundstücken mit Gebäuden oder eines Condominiums im Besitz einer natürlichen Person - hierzu zählt auch eine ausländische, juristische Person - fallen folgende Kosten und Steuern an.

Umschreibegebühren

Die Umschreibegebühr wird im Regelfall in Höhe von 2% des Wertes der Immobilie, durch das Land Department geschätzt,  erhoben.

Stempelgebühr

Die Stempelgebühr beträgt 0,5% des Kaufpreises oder des, durch das Land Department, geschätzten Wertes - immer der höhere Wert.

Quellensteuer

Die Quellensteuer muss umgehend nach dem Verkauf von unbeweglichem Eigentum durch den Verkäufer an das Land Department gezahlt werden. Die Festlegung der Quellensteuer unterscheidet zwei Fälle:

Withholding Personal Income Tax (persönliches Einkommen)

Die Berechnung erfolgt basierend auf dem geschätzten Wert durch das Land Department.

Withholding Corporate Income Tax (gewerbliches Einkommen)

Die Berechnung erfolgt  basierend auf dem geschätzten Wert oder dem tatsächlichen Verkaufspreis - immer der höhere Wert. Der Hebesatz beträgt zur Zeit 1%.

Spezifische Gewerbesteuer

Die spezifische Gewerbesteuer wird nur bei Verkäufen von unbeweglichem Eigentum zu Spekulationszwecken oder aus kommerziellen Gründen erhoben und beträgt 3,3% des geschätzten Wertes oder des tatsächlichen Verkaufspreises - immer der höhere Wert.

Wann wird die spezifische Gewerbesteuer erhoben?

I   Der Verkauf parzellierter Grundstücke welche unter den Statuten der Grundstücksparzellierungen registriert sind.

II   Der Verkauf einer Wohneinheit welche unter dem "Condominium Act" registriert ist.

III Der Verkauf eines Gebäudes welches nur zum Zwecke des Verkaufs errichtet wurde oder angegeben wurde, zu Verkaufszwecken errichtet worden zu sein, inklusiv dem Verkauf des Grundstücks auf welchem sich das Gebäude, z.B. ein Ladenlokal, ein Gewerbeobjekt, Haus oder Reihenhaus befindet, unabhängig davon, ob der Verkauf getrennt oder nicht getrennt statt gefunden hat.

IV Der Verkauf unbeweglicher Immobilien welche nicht unter die obigen Beschreibungen fallen, jedoch die selben Bedíngungen erfüllen wie gesetzliche Grundstücksparzellierungen, der Verkauf eines Condominiums oder der Verkauf von unterteilten Gebäuden oder der Verkauf von Gebäuden, welche nicht unterteilt sind jedoch nach dem Verkauf eindeutig unterteilt werden können.

V Der Verkauf von Immobilien, welche zu Geschäftszwecken genutzt werden, zwecks Umzugs, ausgenommen der Verkauf von landwirtschaftlich genutzten Grundstücken, jedoch nicht der darauf errichteten Gebäude, z.B. der Verkauf eines Feldes zum Reis-, Getreide- oder Pflanzenanbau.

Der Verkauf von Immobilien welche nicht unter die Punkte I-V fallen, jedoch innerhalb von 5 Jahren nach dem Erwerb einer solchen, unbeweglichen Immobilie stattfindet.

Grundsteuer

Die Grundsteuer wird nur vom Besitzer des Grundstücks, gemäß dem "Local Development Tax Act. B.E. 2508" erhoben:

Der Besitzer welcher das Grundstück zum 01. Januar eines jeden Jahres im Besitz hält, ist zur Zahlung der Grundsteuer verpflichtet, und zwar in der Höhe des, durch die zuständige Behörde gemäss gültiger Bestimmungen für das entsprechende Jahr, vorgelegten Gutachtens über den mittleren Wert des Grundstücks. Der mittlere Wert des Grundstücks wird durch den letzten, angegebenen Verkaufswert, den durchschnittlichen Werten von Grundstücken in der selben Region und durch nicht weniger als die letzten drei Verkaufswerte innerhalb eines Zeitraums von nicht mehr als einem Jahr vor der Schätzung liegend, erhoben und dann einem Durchschnitt angepasst um einen Mittelwert zu erhalten, ohne dabei den Wert von Gebäuden auf dem Grundstück zu berücksichtigen.